İpotekten sonra konulan kira şerhi,intifa şerhi vs diğer irtifak şerhlerine dayanan haklar ihale alıcısına karşı ileri sürülemez,

12. Hukuk Dairesi         2012/11125 E.  ,  2012/26965 K.

Somut olayda ise taşınmaz üzerinde alacaklı lehine olan ipoteğin 02.02.2007 tarihinde tescil edilmiş olduğu ve takibin dayanağının da söz konusu ipotek olduğu, davacı 3. kişinin kira sözleşmesinin ise 01.03.2009 tarihinde yapılmış olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda şikayetçi ipotekten önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelemiş bir sözleşmeye dayalı olarak taşınmazı kullandığını ispat edemediğine göre yukarıda yazılı olan yasal düzenlemeler uyarınca, kira sözleşmesinden doğan şahsi hakkını ihale alıcısına karşı ileri sürülemez. 

(Hukuk Genel Kurulu’nun 23.05.2007 tarih ve 2007/12-297 esas, 2007/287 karar sayılı kararı)
.12. Hukuk Dairesi         2012/11125 E.  ,  2012/26965 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ : Kahramanmaraş İcra Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 13/04/2011
NUMARASI : 2011/37-2011/379

Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının onanmasını mutazammın 09.02.2012 tarih, 17053/2895 sayılı daire ilamının müddeti içinde tashihen tetkiki alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Alacaklı banka tarafından Kahramanmaraş 2.İcra Müdürlüğü’nün 2009/1786 esas sayılı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan icra takibinde ipotekli taşınmazın alacağına mahsuben alacaklı T. Vakıflar Bankası T.A.O.’na  satıldığı ve satışın kesinleşmesinden sonra, şikayetçi üçüncü şahsa icra müdürlüğü tarafından İİK.nun 135.maddesine dayalı olarak tahliye emri gönderildiği, şikayetçinin yasal süresi içerisinde anılan tahliye emrinin iptali istemi ile icra mahkemesine başvurduğu anlaşılmıştır.
İİK.nun 135/2.maddesi; “Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise, on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur” hükmünü içermektedir.
Anılan hükme göre alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise, ihalenin kesinleşmesi üzerine alıcı, icra dairesinden, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir.
Üçüncü kişi icra mahkemesinde, taşınmazı hacizden (ya da ipotekten) önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmekle yükümlüdür (m.135,II c.1). Üçüncü kişi, taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, hacizden (ya da ipotekten) önce yapılmış resmi bir belge ile örneğin; kiracı olduğunu hacizden (ya da ipotekten)  önce tapuya şerh verilmiş bir kira sözleşmesi ya da hacizden (ya da ipotekten) önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir (Prof. Dr.Baki Kuru İcra ve İflas Hukuku, El Kitabı. Kasım 2004 baskı s. 40 ) (Hukuk Genel Kurulu’nun 23.05.2007 tarih ve 2007/12-297 esas, 2007/287 karar sayılı kararı).
Türk Medeni Kanunu’nun 869. maddesinin 2. fıkrasında; “Tarihi daha eski olan rehin hakkı, aynı taşınmaz üzerinde alacaklının izni olmadan daha sonra kurulan irtifak haklarından veya taşınmaz yüklerinden önce gelir. Sonradan kurulan ve rehnin paraya çevrilmesi sırasında daha eski tarihli rehinli alacaklılara zarar veren irtifaklar ve taşınmaz yükleri terkin edilir.” hükmü yer almaktadır.
Yine İ.İ.K.nun 132. maddesinde “Alacak bir taşınmaz ile temin edildikten sonra borçlu o taşınmaz üzerinde alacaklının rızası olmaksızın bir irtifak hakkı yahut bir taşınmaz mükellefiyeti tesis ederse bu tesis alacaklının hakkına tesir etmez ve alacaklı taşınmazın o hak ile birlikte veya o haktan ari olarak artırmağa çıkarılmasını isteyebilir.
Taşınmaz haktan ari olarak satılıp ta bedeli alacaklının alacağından fazla çıkarsa o hakkın takdir edilecek kıymeti ödenmek üzere bedelin fazlası hak sahibine tahsis edilir.
İpotek yapılmış olan taşınmazı borçlu alacaklının rızası olmaksızın başkasına kiraya verir ve keyfiyeti tapuya tescil ettirirse bu tescil ipotekli alacaklının hakkına tesir etmez……” hükümleri yer almaktadır.
Somut olayda ise taşınmaz üzerinde alacaklı lehine olan ipoteğin 02.02.2007 tarihinde tescil edilmiş olduğu ve takibin dayanağının da söz konusu ipotek olduğu, davacı 3. kişinin kira sözleşmesinin ise 01.03.2009 tarihinde yapılmış olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda şikayetçi ipotekten önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelemiş bir sözleşmeye dayalı olarak taşınmazı kullandığını ispat edemediğine göre yukarıda yazılı olan yasal düzenlemeler uyarınca, kira sözleşmesinden doğan şahsi hakkını ihale alıcısına karşı ileri sürülemez. Mahkemece şikayetin  reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi isabetsiz olup; kararın bu gerekçe bozulması gerekir iken onandığı anlaşılmakla  alacaklı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir.
 SONUÇ:Alacaklının karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 09.02.2012 tarih, 2011/17053 E. 2012/2895 K. sayılı  onama kararının kaldırılarak; mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle İ.İ.K. 366 ve H.U.M.K.’nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), 18.09.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.