Mal sahibinin taraf olmadığı kira sözleşmesi

Hukuk Genel Kurulu 2017/976 E. , 2021/1109 K.

“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi

1. Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul 39. Asliye Ticaret Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:

4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin yöneticisi olduğu 53. Blok Yönetimi ile davalı borçlu arasında ana yapının bir duvarının reklam amacıyla kullanılması konusunda 25.06.2011 tarihinde kira sözleşmesi imzalandığını, kira sözleşmesinin 4. maddesine göre birinci yıl kira bedeli 65.000TL olup, 25.000TL’nin imza tarihinde nakit olarak, kalan 40.000TL’nin ise 30 ve 60 günlük çeklerle ödeneceğinin kararlaştırıldığını, davalı borçlunun hiçbir ödemede bulunmadığını, bunun üzerine icra takibi başlatıldığını ancak davalının borcu bulunmadığı gerekçesiyle icra takibine itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptaline ve haksız itiraz nedeniyle icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.
   Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkili şirket ile davacı apartman yönetimi arasında reklam amacıyla düzenlenen kira sözleşmesinin hukuken geçersiz olduğunu, sözleşmenin taraflarının müvekkili şirket ile davacı olduğunu ancak davacı apartman yönetiminin ana yapının duvarını kiraya vermek için yapmış olduğu 06.06.2011 tarihli olağan genel kurul kararına bakıldığında, bina duvarının reklam için bir firmaya verilmesi kararının malik çoğunluğu ile alındığının görüldüğünü, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 45. maddesine göre ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini, genel kurulda oy birliği ile karar verilmediğini, bu durumda sözleşmenin baştan itibaren Kanun’un emredici hükümlerine aykırılığı nedeniyle mutlak butlanla geçersiz olduğunu, kaldı ki müvekkili şirketin apartmanın ortak alanı olan duvarı hiçbir şekilde reklam amacıyla kullanmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
   Mahkeme Kararı:
6. İstanbul 39. Asliye Ticaret Mahkemesinin 17.12.2012 tarihli ve 2011/400 E., 2012/288 K. sayılı kararı ile; KMK’nın “Temliki tasarruflar ve önemli işler” başlıklı 45. maddesinde “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir” hükmünün yer aldığı, bu maddeye göre dış duvarların reklam maksadıyla kiralanması için kat maliklerinin oy birliği gerekli olup dava konusu genel kurul kararında oy birliği olmadığından sözleşme geçerli olmadığı gibi söz konusu yerin davalı tarafından reklam amaçlı da kullanılmadığı, söz konusu yer kullanılmış olsaydı sözleşmenin geçerliliğinin tartışılmasının mümkün olabileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
   Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 28.11.2013 tarihli ve 2013/5107 E., 2013/16103 K. sayılı kararı ile; “…Taraflar arasında düzenlenen ve davalı kiracı tarafından imzası inkar edilmeyen 01.07.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli yazılı kira sözleşmesi feshedilmediğine göre geçerli olup, sözleşme hükümleri tarafları bağlar. Davalı kiracı kira ilişkisinden doğan edimlerini kiralayanına karşı yerine getirmekle yükümlüdür. Mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
   Direnme Kararı:
9. İstanbul 39. Asliye Ticaret Mahkemesinin 30.04.2014 tarihli ve 2014/58 E., 2014/98 K. sayılı kararı ile; dosyada mevcut bir kısım ihtarnamelerden kat maliklerinin söz konusu yerin reklam amaçlı kiraya verilmesi hususuna karşı çıktıklarının anlaşıldığı, her ne kadar davalı tarafça sözleşmenin imzasına itiraz edilmemiş ise de KMK’nın 45. maddesi gereğince taraflar arasındaki sözleşmenin baştan itibaren kanun hükmüne uygun olmayıp baştan geçerli olmayan ve hüküm ifade etmeyen bir sözleşmenin mevcut olduğu, sözleşmenin konusu gereği davalının söz konusu yeri kullanamadığı, davacı tarafın talebinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 2. maddesine de uygun olmadığı gerekçesiyle önceki kararda direnilmesine karar verilmiştir.
   Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK

11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, taraflar arasında düzenlenen ve apartman dış duvarının reklam amacıyla kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesi hükümlerinin tarafları bağlayıp bağlamayacağı buradan varılacak sonuca göre mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

III. ÖN SORUN

12. Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında işin esasının incelenmesine geçilmeden önce, dava konusu taşınmazda kat mülkiyetinin kurulu olup olmadığının belirlenmesi amacıyla taşınmazın tapu kayıtlarının getirtilmesi için dosyanın mahkemesine geri çevrilmesinin gerekip gerekmediği hususu ön sorun olarak tartışılıp değerlendirilmiş ve ön sorunun bulunmadığına oy birliğiyle karar verilerek işin esasına geçilmiştir.
    IV. GEREKÇE
13. Öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin ve kiralayan sıfatının açıklanmasında yarar vardır.
14. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
15. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
16. Hemen belirtilmelidir ki, kiralayan ve mal sahipliği sıfatlarının aynı kişide toplanması gerekmemektedir. Dava konusu kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da mülkiyet değil, akit esası kabul edilmiş, bu husus Hukuk Genel Kurulunun 07.11.1962 tarihli ve 6/8 E., 61 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.
17. Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme hukuken geçerli olduğundan kiralayanın mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Eş söyleyişle, mal sahibinin tarafı durumunda bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar sözleşmenin taraflarına ait olur.
18. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
19. 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 257. (6098 sayılı TBK m. 313) maddesine göre “Müstecir kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur.” Kira bedeli kiraya veren için bir semere olup, kiracının, kiralananı kullanmasına karşılık olarak, belirli tarihlerde kiraya verene ifa etmeyi taahhüt ettiği bir edimdir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmesi konusunda sözleşmede bir hüküm bulunması hâlinde sözleşmedeki hükme göre hareket edilir.
20. Somut uyuşmazlıkta, kira sözleşmesinin davacı 53. Blok Yönetimi ile davalı Beşinci Taş Ajans ve Danışmanlık Hiz. Ltd. Şti. arasında düzenlendiği konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı şirket kira sözleşmesine ve sözleşmedeki imzasına karşı çıkmamış, davacı apartman yönetiminin ana yapının duvarını kiraya vermek için almış olduğu genel kurul kararının malik çoğunluğu ile alındığını, KMK’nın 45. maddesine göre ana yapının dış duvarlarının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini, sözleşmenin baştan itibaren Kanun’un emredici hükümlerine aykırılığı nedeniyle mutlak butlanla geçersiz olduğunu, müvekkili şirketin apartmanın ortak alanı olan duvarı hiçbir şekilde reklam amacıyla kullanmadığını ileri sürmüş ise de, kira sözleşmesi kat malikleri veya davalı kiracı tarafından iptal veya feshedilmediğine göre geçerli olup, sözleşme hükümleri taraflar arasında bağlayıcıdır. Davalı kiracı kira ilişkisinden kaynaklanan edimlerini kiraya verene karşı yerine getirmekle yükümlüdür. Bu durumda davalı vekilinin, kira sözleşmesinin hukuken geçersiz olduğu konusundaki itirazının dinlenilmeyeceği açıktır. Mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
21. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, öncelikle çekişmeli taşınmazda kat mülkiyetinin kurulu olup olmadığının belirlenmesinin gerektiği, dosyadaki bilgi ve belgelerden kat mülkiyetinin kurulu olup olmadığının anlaşılmadığı, görev hususunun kamu düzeniyle ilgili olup yargılamanın her aşamasında re’sen göz önünde bulundurulacağı, eldeki dava 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndan (HMK) önce 28.09.2011 tarihinde açılmış olup, kat mülkiyetinin kurulmuş olduğunun belirlemesi hâlinde sulh hukuk mahkemelerinin görevli olacağı, itirazın iptali davalarında temel ilişkiye bakılması gerektiğinden temel ilişkinin irdelenebilmesi için ise duvarın kiralandığı taşınmazda kat mülkiyetinin kurulu olup olmadığının tespit edilmesi ve bu yönleri ile araştırma yapılıp KMK’nın 45. maddesi değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesinin uygun olacağı, yerel mahkeme kararının değişik gerekçe ile bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
22. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
23. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

V. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.09.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Dava; Apartman yönetimi ile davalı şirket arasında apartman duvarının kiralanmasına ilişkin taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesine dayalı olarak kira alacağına ilişkin yapılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir.
Mahkemece, Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesine göre ana taşınmazın dış duvarının kiralanmasının kat maliklerinin oy birliği ile mümkün olduğu genel kurul kararının çoğunlukla alındığı, oy birliği bulunmadığı bu nedenle sözleşmenin geçerli olmadığı gibi söz konusu yerin davalı tarafından kullanılmadığı gerekçeleri ile davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı yönetimin temyizi üzerine Özel Daire; taraflar arasında düzenlenen 01.07.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmesi, imzası inkâr edilmeyip fesh edilmediğine göre geçerli olup tarafları bağlayacağı bu nedenle işin esasının incelenip karar verilmesi gereğine değinilerek bozma kararı vermiştir.
Burada onama ya da bozma kararı verilebilmesi için bazı bilgi ve belgelerin dosyada bulunmasına ihtiyaç vardır.
Şöyle ki; Yerel mahkemece taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 45. maddesini irdeleyerek geçerli olmadığı belirlenip karar verildiğine göre; öncelikle çekişmeli taşınmazda Kat Mülkiyetinin kurulu olup olmadığının belirlenmesi gerekir.
Dosyadaki bilgi ve belgelerden Kat Mülkiyetinin kurulu olup olmadığı hiçbir şekilde anlaşılmamaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 45. maddesi “Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadı ile kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” hükmünü içermekte olup emredici nitelikte olan bu hüküm bütün kat maliklerinin oy birliği ile alınmış olmadıkça ilgili kararların hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır.
Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının Ek-1 maddesi “Bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık Sulh Mahkemelerinde çözümlenir.” hükmünü içermektedir.
Görev hususu kamu düzeniyle ilgili olup yargılamanın her aşamasında re’sen göz önünde bulundurulur.
Eldeki dava 28.09.2011 tarihinde açılmış olup 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren Hukuk Muhakemeleri Kanunundan önce açıldığına göre ve Kat Mülkiyetinin kurulmuş olduğunun belirlemesi hâlinde öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olacağı kabul edilmelidir.
İtirazın iptali davalarında temel ilişkiye bakılması gerektiğinden, temel ilişkinin irdelenebilmesi için ise duvarın kiralandığı taşınmazda Kat Mülkiyetinin Kurulu olup olmadığının tespit edilmesi bu yönleri ile araştırma yapılıp KMK’nun 45. maddesi değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerektiği ve bu yönleri amaçlayan değişik bir bozma düşüncesi ile bu hususlar açıklığa kavuşturulmadan, salt sözleşmenin geçerli olduğu ve tarafları bağlayacağı gerekçesi ile bozma kararı veren sayın çoğunluğun düşüncesine katılamıyorum.